תהליך רכישת הנכס
תהליך רכישת נכס בפורטוגל הוא פשוט יחסית ואין הגבלות על בעלות של זרים על נכסים מקומיים.
סוויט הום מעניקה ליווי מלא של תהליך הרכישה, משלב אפיון צרכי הקונה, איתור הכנס המתאים, ליווי מלא ברכישתו, שיפוץ הנכס במידת הצורך ולאחר מכן ניהול הנכס והשכרתו במידת הצורך. תהליך הרכישה המומלץ הינו לפי השלבים הבאים:
⦁ אפיון צרכי הקונה: תקציב, מטרת הרכישה, מיקום, גודל, לכמה זמן נרכש הנכס, מהו אחוז ההון העצמי וכדומה.
⦁ סקירה של מספר נכסים פוטנציאליים ובחירה בנכס המתאים. רצוי לבקר פיזית בנכסים הפוטנציאליים לקניה.
⦁ ליווי של עורך דין מקומי ברכישה. מטרות עורך הדין הן:
⦁ The lawyer involves drawing up contracts and initiating the process of inspecting the property´s title ensuring that no legal snarls will come up after the transfer.
⦁ A search will be made to check the land registry (Conservatoria de Registo Predial) title at the local municipality.
⦁ Additional search is at the Inland Revenue (Repartição de Finanças) to ensure the tax registration on the property and that there are no unpaid charges.
⦁ A fiscal number (Numero de Contribuinte) will be acquired for the buyer through the local tax office as this will be necessary for most transactions in Portugal.
⦁ אם הקונה שבע רצון מהכנס ותנאי העסקה אזי יחתם חוזה רכישה – (Contrato de Promessa de Compra e Venda), בו יצוינו פרטי הנכס ופרטי העסקה. מיד לאחר אישור הנוטריון, הקונה והמוכר מחויבים לעסקה. בשלב הזה לרוב מקובל לשלם מקדמה בגובה של % 10-30 מערך הרכישה ולסכם את מועד השלמת העסקה.
⦁ המשימה הבאה של הקונה היא לשלם את הארנונה Imposto או המס העירוני Transamissües-IMT.
⦁ העסקה מסתיימת בביצוע שטר הרכישה והמכירה ( Escritura Publica de Compra e Venda ) שנחתם בפני נוטריון ונרשם רשמית. במקביל יתרת מחיר הרכישה משולמת על פי הוראות חוזה ההתחייבות. הנכס יירשם בהמשך על שם הבעלים החדש בקונסרבטוריון דה רגיסטו . לאחר מכן ההעברה הושלמה.
עלויות ברכישת נכס
העלויות החלות על הקונה יהיו לרוב:
⦁ מס רכישה הנקרא גם מס העברת מקרקעין – Imposto Municipal sobre Transmissôes Onerosas de Imóveis (IMT) . המס מוטל בשיעורים משתנים, בהתאם לסיווג הנכס. בסיס המס הוא מחיר המכירה של הנכס או שווי השוק הנוכחי של הנכס, הגבוה מבניהם. לרוב, מס הרכישה מוטל בשיעור אחיד של 6.5% עבור נכסים עירוניים, ו -5% על נכסים חקלאיים. שיעור המס יהיה 0% -6% אם הנכס ישמש למגורי הקונה.
⦁ דמי רישום והנוטריון, ⦁ Taxas⦁ de ⦁ registro הם כ- 0.20% עד 1.20% משווי הנכס.
⦁ שכ"ט משפטי – Taxas legais % 1-2
⦁ ביול – Imposto de Selo. נגבה בשיעור אחיד של 0.80%. בסיס המס הוא מחיר המכירה של הנכס או שווי השוק הנוכחי של הנכס, הגבוה מבין השניים.
הוצאות תיווך ישולמו לרוב על ידי המוכר.
מימון
הבנקים בפורטוגל מקבלים בברכה משקיעים זרים ויודעים לספק משכנתאות. התהליך יהיה בפניה לבנק לפני ביצוע הרכישה וקבלת הצעת משכנתא בהתאם לסוג הנכס המבוקש. ישנם מספר פרמטרים הקובעים את גובהה ועלותה של המשכנתא. לרוב, משקיעים זרים יוכלו לקבל משכנתא בגובה של % 50-70 מערך הנכס בריבית של כ- % 2 לעשרים שנים. משקיעים מהאיחוד האירופי יוכלו לעיתים להגיע למימון של כ- % 90-100 מערך הנכס. המשכנתא לרוב מאושרת תוך כ-3 חודשים מיום הבקשה.
ניתן להתמקח עם הבנקים על תנאי המשכנתא, לקבל הצעות ממספר בנקיםולעיתים ניתן להשיג ריביות נמוכות יותר ותנאים טובים יותר.
סוויט הום מספקת סיוע ללקוחותיה בקבלת משכנתאות מול הבנקים המקומיים בפורטוגל.
ניהול הנכס
סוויט הום מספקת שירותים מלאים של ניהול הנכס גם לאחר רכישתו:
⦁ שיפוץ וריהוט
⦁ ניהול הנכס
⦁ השכרה לטווח ארוך
⦁ השכרה לטווח קצר
⦁ מכירה בהמשך במידת הצורך
השכרה לטווח קצר (מודל Airbnb)
החיפוש אחרי תשואה לא מסתיים אף פעם. אם בעבר משקיעים התרכזו בדירות במדינה בה נמצא מרכז חייהם ולאחר מכן עברו להשקיע גם בחו"ל, היום תפוח האדמה הלוהט הוא השקעה בדירות נופש במודל Airbnb. Airbnb היא פלטפורמה אינטרנטית המחברת בין בעלי בתים לתיירים. אדם שיש לו דירה, יחידת דיור ואפילו חדר פנוי בבית, יכול לבחור להשכיר אותו באמצעות Airbnb. בשנים האחרונות תיירות מבוססת Airbnb הפכה נפוצה מאוד, ותיירים רבים בוחרים לשהות בדירה פרטית, ולא בבית מלון, וכך לחסוך בהוצאות ולהינות לא פעם מאיכות אירוח טובה יותר.
משקיע הבוחר להשקיע בדירת נופש, למעשה רוכש דירה בה הוא יוכל להשתמש תקופה מסוימת בשנה, כאשר בשאר הזמן היא תושכר לתיירים ותהווה נכס מניב. לרוב, הנכס מנוהל על ידי חברת ניהול, שגם מטפלת באכלוס ובאחזקה שלו. כאשר מדובר על השכרה לטווח קצר, לא מדובר רק ב-Airbnb. את דירות הנופש ניתן להשכיר באמצעים נוספים והכינוי מודל Airbnb הגיע כיוון שזו הפלטפורמה המוכרת והנפוצה יותר.
השקעה בדירות נופש דורשת התעסקות רבה יותר מדירה רגילה, אך היא מגלמת גם פוטנציאל תשואה גבוה יותר, לעומת נכס שמושכר לטווח ארוך. דירת נופש מאפשרת שימוש כפול – היא יכולה לשמש את בעל הדירה בחופשות, וגם להוות נכס נדל"ני איכותי ומניב.
דירות נופש דורשות תחזוקה גבוהה, וגורמים בענף מעריכים כי 35-40% מההכנסה יורד על הוצאות תפעול הכוללות ניקוי, אחזקה ופרסום של הנכס. בניגוד לדירה רגילה, המושכרת לשנה ומעלה, דירת נפש מושכרת לטווח קצר – לכן יש צורך לדחוף ולקדם את הנכס כל הזמן על מנת לשמור על אחוז תפוסה גבוה.
אחוז התפוסה, לפני משבר הקורונה, עמד על כ- % 75-80 בליסבון וכ- % 70-75 בפורטו כאשר התשואה השנתית עמדה על % 8-12 אחרי מס בהתאם לסוג הנכס ומיקומו.
סוויט הום מספקת ללקוחותיה מודל חדשני, שכולל עלויות תפעול נמוכות מהמקובל ושמירה על אחוזי תפוסה גבוהים בדירות הנופש. באמצעות גיוס משקיעים שישקיעו באזור מצומצם יחסית, סוויט הום מורידה את הוצאות התפעול של הנכסים. אם לדוגמה, יש 10-15 דירות הקרובות זו לזו ומרוכזות במתחם אחד, יותר קל ומשתלם לטפל בהן ובנוסף מתאפשר להציע לנופשים שירותי ערך נוספים כגון בריכות שחייה, חדרי כושר , פינות משחק לילדים שירותים שבדרך כלל קיימים בבתי מלון בלבד.
בנוסף, סוויט הום מפעילה משרד נסיעות עצמאי שמכווין לדירות של לקוחותיה, בנוסף לפעילות השיווק המקובלות בתחום. באופן הזה, סוויט הום מעלה את אחוזי התפוסה של הדירות והופכת את ההשקעה בדירת נופש ממוצר טוב למוצר מעולה. הפחתת עלויות התפעול וריכוז נכון של דירות הנופש, מאפשרות לייצר השקעות באחוזי תשואה גבוהים מהממוצע.